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COMPRENDRE LA TVA EN 2025 : REGLEMENTATION EN VIGUEUR ET CHANGEMENTS A VENIR La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect supporté par le consommateur final. Intégrée au prix de vente, elle est payée automatiquement lors de l’achat, souvent sans que les particuliers ne s’en rendent compte. Les entreprises, elles, ont un rôle central dans le mécanisme de la TVA : celles qui vendent des biens ou des services dans le cadre d’opérations imposables, l’appliquent à leurs clients et la collectent pour le compte de l’État. Celles qui achètent des biens ou services pour leur activité paient aussi de la TVA à leurs fournisseurs, mais peuvent ensuite la récupérer sous forme de déduction. Au final, chaque entreprise redevable reverse à l’État uniquement la différence entre la TVA collectée sur ses ventes et la TVA payée sur ses achats professionnels. Toutes les entreprises ne sont pas soumises à la TVA de la même manière. Selon le régime fiscal, le chiffre d’affaires et le secteur d’activité, certaines sont tenues de facturer la TVA et de la reverser à l’État, alors que d’autres en sont dispensées. La TVA des entreprises est au cœur des débats depuis la fin du quatrième trimestre 2024. En effet, suite à l’annonce par le gouvernement d’un projet de réforme visant à abaisser significativement les seuils de la franchise en base de TVA, la mesure fait réagir car elle pourrait avoir un impact majeur sur les petites entreprises. La TVA étant un point central du fonctionnement des entreprises, cet article fait le point sur les règles en vigueur et sur les perspectives de la réforme de la TVA annoncée depuis fin 2024. 1. Comprendre la TVA : collecte, déduction et taux en vigueur en 2025 Pour comprendre le fonctionnement de la TVA, il faut s’intéresser à son mécanisme de collecte. Rappelons que les entreprises assujetties facturent la TVA à leurs clients lors de la vente de biens ou de services. Elles ne conservent pas cette somme puisqu’elles la collectent pour le compte de l’État. Avant de la reverser, elles peuvent toutefois déduire la TVA qu’elles ont payée sur leurs achats professionnels. Ainsi, le mécanisme de la TVA repose sur deux éléments : TVA collectée : montant de TVA facturé aux clients lors de la vente de biens ou services. TVA déductible : montant de TVA payé par l’entreprise sur ses achats professionnels. Par conséquent, l’entreprise reverse à l’État la différence entre la TVA collectée et la TVA déductible. Si la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée, l’entreprise peut obtenir un remboursement ou reporter le crédit sur les périodes suivantes. Ce système permet ainsi de ne taxer que la valeur réellement ajoutée à chaque étape du cycle économique. En France métropolitaine, plusieurs taux de TVA s’appliquent, selon la nature des biens ou services concernés : Taux normal (20?%) : il s’applique à la majorité des biens et services. Taux intermédiaire (10?%) : il concerne notamment la restauration, les transports de voyageurs, les travaux d’amélioration du logement (hors rénovation énergétique), ou encore certains produits agricoles non transformés. Taux réduit (5,5?%) : il s’applique aux produits alimentaires, aux équipements et services pour personnes handicapées, aux abonnements de gaz et d’électricité, aux livres, ou encore à certains travaux de rénovation énergétique. Taux super réduit (2,1?%) : réservé à quelques biens ou services très spécifiques, comme la presse imprimée, certains médicaments remboursés par la Sécurité sociale, ou les spectacles vivants subventionnés. Le fonctionnement de la TVA est harmonisé à l’échelle de l’Union européenne, mais chaque pays applique ses propres taux et modalités. 2. TVA 2025 : conditions d’assujettissement selon le régime fiscal et le chiffre d’affaires Qui est concerné par la TVA ? Toutes les entreprises réalisant des opérations imposables ne sont pas automatiquement assujetties à la TVA. L’obligation de la facturer et de la reverser dépend principalement du régime fiscal de l’entreprise et de son chiffre d’affaires, lequel est évalué en fonction de la nature de l’activité exercée (vente de biens, prestations de services, professions libérales, etc.). Il faut distinguer les entreprises relevant du régime réel de TVA, lesquelles doivent collecter la taxe dès le premier euro facturé, des micro-entreprises, bénéficiant automatiquement de la franchise en base de TVA tant qu’elles ne dépassent pas certains seuils de chiffre d’affaires. Contrairement aux micro-entrepreneurs, les entreprises individuelles classiques et les sociétés (EURL, SARL, SAS…) imposables sont automatiquement soumises à la TVA, quel que soit leur chiffre d’affaires et doivent respecter les obligations suivantes : – Facturer la TVA à leurs clients, – La reverser à l’État, – Elles peuvent la récupérer sur leurs dépenses professionnelles. La micro-entreprise constitue quant à elle un régime fiscal et social simplifié, choisi par de nombreux travailleurs indépendants. Ce régime simplifie la gestion administrative et la comptabilité. Franchise en base de TVA : quels seuils en 2025 et quelles conséquences ? Le bénéfice de la franchise en base de TVA dépend du chiffre d’affaires réalisé, évalué en fonction de la nature de l’activité exercée. Au 1er janvier 2025, les seuils sont les suivants : 85?000 € pour les activités de vente de biens ou d’hébergement (seuil majoré : 93 500 €) 37?500 € pour les prestations de services et professions libérales (seuil majoré : 41 250 €). En cas de dépassement : Si seule la limite de base est franchie, la TVA devient obligatoire à compter du 1er janvier de l’année suivante ; Si le seuil majoré est dépassé, l’assujettissement à la TVA est immédiat, dès le dépassement. La micro-entreprise peut aussi renoncer volontairement à la franchise et opter pour le régime réel de TVA, ce qui peut être avantageux lorsque l’activité nécessite beaucoup d’achats professionnels. Les cas d’exonération particuliers Certaines activités sont hors champ de la TVA ou expressément exonérées par la loi. Ces entreprises ne facturent pas la TVA, ne la collectent pas et ne la déduisent pas. Elles peuvent toutefois être soumises à d’autres obligations fiscales ou comptables. C’est le cas par exemple : Des professions médicales et paramédicales (médecins, infirmiers, sages-femmes etc), Activités d’enseignement et de formation, les prestations d’enseignement scolaire, universitaire et de formation professionnelle continue sont exonérées de TVA, sous réserve de remplir certaines conditions, notamment l’obtention d’une attestation fiscale délivrée par l’administration. Des associations à but non lucratif sous certaines conditions, Exploitants agricoles au régime du remboursement forfaitaire, non assujettis à la TVA peuvent bénéficier d’un remboursement forfaitaire de TVA sur leurs ventes, à condition que leurs recettes n’excèdent pas 46 000 € par an. 3. TVA et réforme 2025 : ce qui peut changer Une réforme majeure de la franchise en base de TVA Comme nous l’avons vu, les micro-entrepreneurs bénéficient actuellement de la franchise en base de TVA, un dispositif qui leur permet de ne pas facturer la TVA à leurs clients tant que leur chiffre d’affaires reste sous certains seuils. Ce régime, conçu pour faciliter le lancement d’une activité indépendante, permet une gestion simplifiée : aucune déclaration ni reversement de TVA, ce qui allège considérablement la comptabilité. Il constitue également un avantage concurrentiel, notamment auprès de clients particuliers, en permettant de proposer des tarifs “nets” plus attractifs que ceux des entreprises assujetties à la TVA. La réforme voulue par le gouvernement et adoptée par le parlement en février 2025 vise à l’instauration d’un seuil unique de 25 000 € de chiffre d’affaires, au-delà duquel l’entrepreneur deviendrait automatiquement assujetti à la TVA, quelle que soit la nature de son activité. Cette réforme contribuerait à : – clarifier les règles du régime micro, – limiter les abus liés à la non-facturation de la TVA, – harmoniser les seuils entre les différents statuts existants. Pour de nombreux micro-entrepreneurs, cette réforme signifie un basculement automatique vers le régime réel de TVA, avec des conséquences concrètes sur leur quotidien. Dès le dépassement du nouveau seuil de 25 000 €, ils devront : facturer la TVA à leurs clients et revoir leur modèle de facturation ; déclarer régulièrement la TVA perçue, mensuellement ou trimestriellement ; tenir une comptabilité plus rigoureuse, conforme aux obligations fiscales ; et pourront, en contrepartie, déduire la TVA sur leurs achats professionnels. Une réforme critiquée : vers un rapprochement forcé avec les entreprises soumises à la TVA La réforme a suscité de nombreuses réactions, notamment de la part des représentants de micro-entrepreneurs. Le seuil de 25 000 € est jugé comme insuffisant pour assurer une activité économiquement viable, et entraînerait une transition vers un régime fiscal plus complexe, sans adaptation des outils de gestion. L’assujettissement à la TVA implique en effet des obligations nouvelles : facturation conforme, déclarations périodiques, comptabilité plus structurée. Ces exigences peuvent représenter un frein pour des travailleurs indépendants souvent peu outillés sur le plan administratif. Par ailleurs, les micro-entreprises ne disposent pas des mêmes mécanismes fiscaux que les sociétés (amortissements, provisions, optimisation), ce qui amène certains observateurs à considérer que le rapprochement avec les TPE sur la TVA pourrait créer un véritable déséquilibre. Enfin, plusieurs acteurs du secteur estiment que la réforme pourrait réduire l’attractivité du régime micro-entrepreneur, qui joue jusqu’ici un rôle central dans la création d’activité locale. Initialement prévue pour mars, l’entrée en vigueur de cette mesure est toujours en cours d’arbitrage et a été reportée au 1er juin 2025. Evolution à suivre. Parlons-en ensemble !

TRANSMISSION ET CESSION D’ENTREPRISE : LES ETAPES CLES DU PROCESSUS Après une chute de 11 % des transferts d’entreprises au premier semestre 2023, une reprise a été constatée au second semestre, avec une augmentation de 20 % du nombre de transactions ( Étude « Régions & Transmission : 8ème édition – 2023 publication avril 2024 par In Extenso Finance / Epsilon Research ). Olivia Grégoire, ministre chargée des entreprises, estime que 400 000 entreprises devront être reprises dans les dix prochaines années, dont 25 % sont dirigées par des personnes de plus de 60 ans ( Salon Go Entrepreneurs, avril 2024 ). Le processus de transmission d’entreprise doit répondre à des enjeux multiples : il s’agit d’assurer la pérennité de l’activité, de respecter un cadre juridique et de faciliter une transition harmonieuse entre le cédant et le repreneur. Dans cet article, nous reviendrons sur le cadre juridique d’un transfert d’entreprise et détaillerons les principales étapes du processus. 1.     Cession et transmission d’entreprise : deux réalités juridiques à ne pas confondre Il est courant d’utiliser les termes “cession” et “transmission” de manière interchangeable, mais en réalité, ils renvoient à des concepts juridiques distincts. La cession d’entreprise implique un transfert à titre onéreux, c’est-à-dire moyennant un prix. En revanche, la transmission d’entreprise se réalise à titre gratuit, comme dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Ainsi, selon la nature du transfert, les conséquences fiscales diffèrent significativement. La cession d’une entreprise peut s’effectuer de deux manières principales, selon que l’activité est exercée sous forme d’entreprise individuelle ou via une société (SARL, SAS, etc.) : – Dans le cas d’une société, la cession peut porter sur les parts sociales, les actions ou directement sur le fonds de commerce. –  Dans le cas d’une entreprise individuelle, elle prend la forme d’une cession de fonds de commerce, de fonds artisanal, libéral, ou autre, selon la nature de l’activité exercée. La transmission d’une entreprise, quant à elle, se divise principalement en deux catégories : 1. Transmission par succession : après le décès du propriétaire, l’entreprise est transmise aux héritiers. 2. Transmission par donation ou donation-partage : dans ce cas, l’entrepreneur transfère son entreprise de son vivant, généralement à des membres de sa famille. La transmission ou la cession d’entreprise désigne donc l’ensemble des processus par lesquels une entreprise change de propriétaire, que ce soit par vente, donation, succession, fusion/acquisition ou transformation de son fonds de commerce. Selon l’étude nationale de la CCI, les motivations d’un transfert d’entreprise sont variés : – 55 % des propriétaires souhaitent céder leur entreprise en raison de leur départ à la retraite, – 14 % évoquent leur lassitude, – 11 % veulent rajeunir leur entreprise, – 17 % souhaitent se lancer dans d’autres projets. En revanche, 44 % des cédants redoutent de ne pas trouver de repreneur ( Le Mois de la Transmission-Reprise d’entreprise | CCI – Chambre de commerce et d’industrie ). 2.     Transmettre ou céder une entreprise : les 9 étapes du processus La transmission ou la cession d’une entreprise nécessite des étapes préparatoires méthodiques, jusqu’à la signature finale qui scelle le transfert de l’entreprise. Etape 1 – Réaliser un bilan personnel La préparation de la transmission ou de la cession d’une entreprise commence par un bilan personnel approfondi du propriétaire de l’entreprise. Cela permet de clarifier ses objectifs, de bien comprendre ses motivations (retraite, nouveaux projets, etc.)et d’identifier ses attentes vis-à-vis de la cession (prix, avenir de l’entreprise, etc). Ce bilan aide à définir la stratégie à adopter et à anticiper les enjeux à venir. Le cédant élabore ensuite un calendrier de cession, qui sert à planifier les différentes étapes du processus : évaluation de l’entreprise, recherche de repreneurs, formalisation des documents et préparation juridique. Etape 2 – Réaliser un diagnostic complet La préparation à la transmission d’une entreprise implique également un état des lieux détaillé, consistant à réaliser plusieurs diagnostics pour évaluer la situation. Des diagnostics principaux doivent être réalisés tels que : l’évaluation de l’activité, des moyens de production, des ressources humaines, ainsi que des aspects financiers, juridiques et relatifs à la qualité, la sécurité et l’environnement. Pour cela, le cédant doit collecter toutes les informations pertinentes sur l’entreprise et identifier les points forts et les points faibles, afin de valider ou ajuster la décision de cession. Etape 3 – Choisir la forme de la transmission / cession Le propriétaire de l’entreprise doit choisir la forme du transfert en tenant compte du montage juridique et des conséquences fiscales spécifiques. Le cédant peut ainsi opter pour : – une transmission à titre gratuit (donation, donation-partage, succession etc), – une cession à titre onéreux (la vente), – une cession à titre temporaire (la location-gérance), – une fusion ou acquisition, – une cession en pleine propriété ou en démembrement. Le propriétaire doit décider de la personne ou de l’entité à qui il souhaite transférer son entreprise, que ce soit un membre de sa famille, un salarié ou un repreneur extérieur. De même, il doit déterminer si c’est le fonds de commerce, la totalité des titres de société ou seulement une partie des parts sociales ou actions qui sera cédé. Les conséquences juridiques, fiscales et financières diffèrent selon les options choisies, qu’il s’agisse du repreneur ou du cédant. Etape 4 – Préparer un business plan (prévisionnel) La préparation d’un business plan détaillé est une étape centrale pour réussir les négociations. L’objectif est de convaincre le repreneur que l’entreprise est solide, en pleine croissance et prête à continuer son développement après la cession. Ce plan doit expliquer les projections de l’entreprise, justifier les choix stratégiques et évaluer les effets possibles de l’absence du propriétaire. Cette étape permet de justifier le prix de vente. Etape 5 – Evaluer l’entreprise  L’évaluation de l’entreprise permet d’établir une fourchette de valeurs. Cette estimation peut porter sur différents éléments : des actifs spécifiques (la clientèle, la marque, ou des équipements), un fonds de commerce, ou encore des parts sociales ou des actions selon le type de structure de l’entreprise (SARL, SAS, etc.). Le cédant doit bien définir ce qui est vendu pour réaliser une évaluation correcte. Il existe trois grandes catégories de méthodes pour évaluer une entreprise : 1. Les méthodes patrimoniales qui évaluent les biens de l’entreprise (immobilier, machines, etc.). 2. Les méthodes comparatives qui comparent l’entreprise à d’autres similaires sur le marché. 3. Les méthodes de rentabilité qui se basent sur la capacité de l’entreprise à générer des profits dans le futur. Etape 6 – Rédiger le document de présentation de l’entreprise Il s’agit d’un document de présentation de l’entreprise destiné aux repreneurs potentiels. Ce document regroupe les informations issues des étapes précédentes : analyse de l’entreprise, choix du mode de cession, prévisions financières et estimation de sa valeur. Il structure les informations centrales, posant ainsi les bases des négociations. En règle générale, il inclut des éléments tels que la présentation de l’entreprise, son activité, ses dirigeants, sa clientèle, ses capacités de production, son organisation et ses principaux indicateurs financiers. Étant donné la nature sensible des informations contenues dans ce document, il est important de faire signer un accord de confidentialité au repreneur avant de lui fournir l’accès.   Étape 7 – Identifier le repreneur idéal Cette étape consiste à identifier activement des candidats capables de reprendre l’entreprise avec succès et qui partagent sa vision. Plusieurs moyens permettent de trouver des repreneurs potentiels dont notamment : ? les réseaux professionnels, ? les courtiers spécialisés, ? les cabinets de fusion-acquisition ou de conseil en transmission. ? les bases de données de repreneurs, ? les bourses d’entreprises à reprendre, ? des plateformes en ligne dédiées à la vente d’entreprises, ? le bouche-à-oreille. Il est aussi possible de se tourner vers des repreneurs internes, comme des managers ou des employés, qui connaissent déjà bien le fonctionnement de l’entreprise et peuvent ainsi assurer une reprise plus fluide. Etape 8 – Rédiger le protocole d’accord Le protocole d’accord constitue l’étape après les négociations. Il s’agit d’un document essentiel qui doit formaliser tous les termes principaux de l’entente entre le cédant et le repreneur Il définit les conditions du contrat de cession définitif en détaillant, les engagements respectifs des parties, les modalités de paiement et de transfert de propriété ainsi que les garanties délivrées par le cédant. Etape 9 – Finaliser la cession en signant l’acte Qu’il s’agisse d’un fonds de commerce ou de titres (actions ou parts sociales), il est vivement conseillé aux deux parties, cédant et repreneur, de se faire accompagner par des experts juridiques, tels qu’un avocat ou un notaire. Lors de la finalisation, plusieurs documents doivent être signés en plusieurs exemplaires, adaptés au nombre de signataires. En toute hypothèse, le transfert d’entreprise entraîne des conséquences fiscales qui dépendent de plusieurs facteurs, tels que le type d’opération (cession de titres ou de fonds de commerce), la durée de détention des actifs et la situation personnelle du propriétaire. En général, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt, mais des exonérations peuvent s’appliquer, notamment pour les propriétaires partant à la retraite. Des droits d’enregistrement et des prélèvements sociaux sont également dus c’est pourquoi il est primordial de consulter en amont pour optimiser la fiscalité en fonction des spécificités de chaque cession.

LE RENFORCEMENT DES MOYENS D’INTERVENTION ET DE PARTICIPATION DES ASSOCIES MINORITAIRES DE SARL et de SA L’ordonnance n°2017-747 du 4 mai 2017 portant diverses mesures facilitant la prise de décision et la participation des actionnaires au sein des sociétés a favorisé l’implication des associés minoritaires de SARL. Cette ordonnance prévoit désormais qu’un ou plusieurs associés détenant le vingtième des parts sociales ont la faculté de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des points ou projets de résolution qui sont portés à la connaissance des autres associés (Art.L.223-27 al.5 du Code de commerce). Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle les statuts ne peuvent pas déroger (Art. L.223-27 al 6 du Code de commerce). Il demeurait cependant à préciser les conditions de forme et de délai d’exercice de ce droit renforcé pour les associés minoritaires de SARL, chose faite par le décret n°2018-146 du 28 février 2018 pris en application de l’ordonnance du 4 mai 2017. En effet, ce décret insère un nouvel article R. 223-20-2 du Code de commerce qui prévoit que lorsqu’un associé veut user de la faculté de requérir l’inscription de points ou de projets de résolution à l’ordre du jour d’une assemblée, il peut demander par lettre simple ou recommandée ou par courrier électronique à la société de l’aviser selon l’une de ces modalités, de la date prévue pour la réunion de l’assemblée. Cet « avis » que la pratique appellera « avis de convocation », doit être adressé en retour par la société par lettre simple ou recommandée – si l’associé lui a adressé le montant des frais d’envoi de cette lettre – ou par un courrier électronique à l’adresse qu’il a indiquée. Nul doute que cette dernière forme sera privilégiée. Une fois cette information obtenue, la demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de points ou de projets de résolution par un ou plusieurs associés détenant au jour de l’envoi de cette demande au moins 5% des parts sociales est adressée à la société par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou courrier électronique avec accusé de réception, vingt-cinq jours au moins avant la date de l’assemblée. Ce délai de vingt-cinq jours au moins apparaît logique pour permettre à la société de respecter, par suite, les délais de convocations des associés à l’assemblée. Le texte précise également que la demande d’inscription d’un point à l’ordre du jour est motivée et que la demande d’inscription de projets de résolution est accompagnée du texte de ces projets, lesquels peuvent être assortis d’un bref exposé des motifs. Par ailleurs, l’ordonnance n°2017-747 du 4 mai 2017 a souhaité simplifier la participation des actionnaires aux assemblées en énonçant que dans les sociétés non cotées, les statuts peuvent prévoir que les assemblées générales sont tenues exclusivement par visioconférence ou par des moyens de télécommunication permettant l’identification  des actionnaires. Le texte précise toutefois que, pour chaque assemblée, un ou plusieurs actionnaires représentant au moins 5% du capital social peuvent s’opposer à ce qu’il soit recouru exclusivement aux modalités de participation à l’assemblée définies au premier alinéa. Une nouvelle fois, le décret n°2018-146 du 28 février 2018 précise les modalités d’exercice de ce droit d’opposition des actionnaires minoritaires et il faut distinguer selon que ce droit d’opposition est mis en œuvre avant ou après l’accomplissement des formalités de convocation à l’assemblée générale. En effet, le nouvel article R. 225-61-2 du Code de commerce énonce que lorsque le droit d’opposition s’exerce avant les formalités de convocation, la société avise les actionnaires de la date prévue pour la réunion de l’assemblée trente-cinq jours au moins avant celle-ci, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par courrier électronique avec avis de réception à l’adresse électronique indiquée par eux. Cet avis de convocation indiquera la date et la nature de l’assemblée ainsi que les points et projets de résolution inscrits à l’ordre du jour. Il rappellera le droit d’opposition et les conditions d’exercice de ce droit. L’opposition à la tenue d’une assemblée exclusivement par visioconférence ou par des moyens de télécommunication est alors adressée à la société par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par courrier électronique avec avis de réception vingt-cinq jours au moins avant la date de la tenue de l’assemblée.  En revanche, lorsque le droit d’opposition s’exerce après les formalités de convocation, l’avis de convocation doit rappeler le droit d’opposition au recours exclusif à des moyens dématérialisés pour la tenue de l’assemblée générale, ainsi que les conditions d’exercice de ce droit. Il indique également le lieu où l’assemblée se réunira s’il est fait opposition à sa tenue exclusivement par des moyens dématérialisés. Le droit d’opposition s’exercera alors dans les sept jours à compter de la publication ou de l’envoi de l’avis de convocation. En cas d’opposition, les actionnaires seront informés par lettre simple ou par courrier électronique, au plus tard 48 heures avant l’assemblée que celle-ci ne se tiendra pas exclusivement par des moyens dématérialisés. Il convient d’être vigilant dès à présent sur l’exercice de ces nouveaux droits reconnus aux associés minoritaires de SARL et aux actionnaires minoritaires de SA. En effet, les dispositions relatives aux SARL s’appliquent aux assemblées convoquées à compter du 1er avril 2018 et celles concernant les SA sont d’application immédiate faute de disposition transitoire particulière. Parlons-en ensemble !

Investir dans l’immobilier par le biais d’une société soumise à l’IS vous permet d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs, tout en vous constituant un patrimoine immobilier dont la gestion et la transmission seront facilitées. Principe Lorsqu’un particulier détient un immeuble locatif en direct, les revenus générés par ce bien sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et subissent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2% (**) . La stratégie consiste à apporter des fonds à une société civile spécialement constituée à cet effet qui va elle-même investir dans un bien locatif. Les loyers perçus par la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux réduit. Vous n’êtes personnellement imposé que si vous choisissez de procéder à une distribution des résultats. Vous avez la possibilité d’appréhender la trésorerie de la société sans aucune fiscalité par le biais de remboursements partiels de votre compte courant. Les parts sociales peuvent être données en nue-propriété à vos enfants à moindre coût fiscal. Mise en œuvre de la stratégie  Constitution d’une société civile dont vous serez le gérant et qui va opter dès sa création pour l’impôt sur les sociétés. Elle doit être créée avec au moins deux associés qui feront un apport en numéraire limité. Apport de tout ou partie des fonds nécessaires à l’acquisition sous la forme d’un compte courant d’associé. Le surplus de l’acquisition peut être financé par emprunt. Réalisation de l’investissement par la société au moyen de capitaux qui lui ont été apportés. Perception des revenus locatifs par la société qui pourra : Soit les conserver et les réinvestir progressivement, Soit procurer des revenus à ses associés en remboursant au fur et à mesure les comptes courants de ces derniers ou en distribuant un dividende. Une fiscalité de revenus optimisée Le bénéfice de la société est déterminé par différence entre les revenus locatifs et les charges déductibles (frais d’acquisition, amortissement des constructions, charges courantes). Il est imposé au taux réduit de 15% pour la fraction de bénéfice inférieure à 38 120 € et au taux de 28% ou 33,33% au-delà. Vous pouvez bénéficier de revenus complémentaires en réalisant des remboursements partiels de votre compte courant d’associé sans aucune fiscalité. Si vous choisissez de procéder à une distribution de dividendes, vous serez imposé à l’impôt sur le revenu sur les sommes reçues diminuées d’un abattement de 40% dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Vous supporterez également les prélèvements sociaux au taux global de 15,5%(***). Une transmission facilitée Vous pouvez à tout moment transmettre l’essentiel de vos parts sociales à vos enfants en toute propriété ou en nue-propriété seulement par le biais d’une donation-partage, en constituant des lots divis entre vos enfants. La valeur nette de la société qui constitue l’assiette des droits de donation sera d’autant plus faible que la société est endettée. L’accroissement de la valeur des parts acquis au fil du temps grâce au remboursement de votre compte courant sera transmis à vos enfants sans droit de succession. Seule la valeur résiduelle de votre compte courant d’associé sera prise en compte dans votre succession. Avantages et inconvénients D’un point de vue économique et juridique  Avantages Inconvénients Eviter les inconvénients de l’indivision. Stratégie de long terme. Possibilité de transmettre en gardant le contrôle et la gestion de l’immeuble. Frais de constitution, de fonctionnement et éventuellement frais de dissolution. Obtention de revenus complémentaires en fonction de ses besoins. Responsabilité indéfinie des associés sur le passif social. Possibilité de transmettre de manière échelonnée.   Possibilité de consentir une donation-partage et de lotir tous les héritiers.   D’un point de vue fiscal Avantages Inconvénients Imposition des revenus à taux réduits. Option pour l’IS irrévocable. Aucune imposition chez les associés en l’absence de distribution. Fiscalité des plus-values sur cession d’actifs accrue du fait de la reprise des amortissements. Possibilités de procéder à des donations échelonnées et donc de profiter à plein des abattements renouvelés tous les 15 ans. Double taxation en cas de distribution de dividendes (IS au sein de la société et imposition des dividendes chez l’associé). Valorisation des parts tenant compte du passif social pour le calcul des droits de donation. Obligations comptables et déclaratives. Transmission automatique et sans fiscalité des bénéfices mis en réserve aux donataires.   Remboursement du compte courant sans aucune fiscalité.     Exemple Acquisition d’un immeuble locatif d’une valeur de 200 000 € Montant des revenus locatifs annuels nets : 10 000 € Amortissement des constructions : 6 000 €/an TMI de l’investisseur : 41 %   Points de comparaison Détention en direct Détention au sein d’une société à l’IS Revenus locatifs 10 000 € 10 000 € Assiette imposable 10 000 € 4 000 € Impôt 4 100 € 600 € Prélèvement sociaux 1 720 € - Coût fiscal total 5 820 € 600 € Taux réel d’imposition 58,20 % 6 % Revenus complémentaires Montant de la trésorerie appréhendé directement. Montant de la trésorerie appréhendé par : Remboursement du compte courant (sans fiscalité supplémentaires). Ou distribution (avec fiscalité des dividendes).   Textes de référence : C. civ : art.1832 et suiv. CGI : art.206 BOI-IS-CHAMP-40 (**) Taux global fixé par le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2018, applicable aux revenus fonciers perçus en 2017. (***) A compter du 1 er janvier 2018, les dividendes ne seront plus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais seront imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30% sur leur montant brut (12,8% d’imposition +17,2% de prélèvements sociaux). L’imposition au barème progressif restera possible sur option, avec maintien de l’abattement de 40%